この不動産取引は高齢者などから需要があるようなのです、契約者は下手をすれば自宅を失うリスクがあることをご存じでしょうか。
その理由は、不動産事業者が設定する買い取り金額は相場より安く、家賃は高くなりがちだからです。
今回は、リースバック取引の問題点を詳しく解説したいと思います。
広告で見ることも増えている「リースバック」という不動産取引が原因で、生まれ育った実家や、両親のすみかを失っている人が急増中です。
国土交通省や国民生活センターが注意喚起を行っています。
もしこれから実家に帰る機会があれば、このリースバックには気を付けるよう親の耳に入れておいた方が良いかと思います。
リースバックとは、自宅（持ち家）を不動産事業者に売却して資金を得た一般消費者が、同じ家に居住する賃貸契約を結んで住み続けられる仕組みです。
高齢者などから需要があり、最近は戸建て住宅のリースバックを手掛ける不動産事業者が増えてきています。
しかし、この手法で得られる売却代金は、一般的な取引よりも大幅に安いことが多いのです。
それどころか、賃貸契約後の家賃は相場よりも高くなりがちというおまけ付き。
ビジネス自体は法律に触れるものではないため問題はないのかもしれませんが、おすすめはできかねる取引なのです。
それでもお金に困っている高齢者は、自宅を売却して老後資金を手に入れられるだけでなく、そこに「住み続けられる」という殺し文句で相場を知らずに契約してしまいます。
契約者は自分名義ではなくなった家に、昨日までと同様に住み続けることができますが、その裏側では大損するリスクがあり、最悪の場合はホームレスになってしまう可能性さえあるのです。
実はリースバックを手掛ける不動産事業者にとって、期待利回り（年率）はなんと約7～12％あります。
買い取り価格の最大12％程度の金額を、家賃収入として毎年受け取ることができる仕組みなのです。
そうすると契約者側にとっては、もしも相場通りの金額で自宅を売却できたとしても、その資金は約８～14年でなくなってしまう計算になります。
これはあくまで理論上の数値で、実際に売却して手に入る資金は相場以下になることが多いので、もっと短い期間で資金は底を突くと考えた方がいいのです。
この実態を考えると、リースバックを使わずに自宅を持っていた方がお得なのです。
すでに仕事を引退し、年金生活をしている高齢者はなおさらのことで、安易にリースバックに手を出した結果、再び資金繰りに苦慮して家賃を支払えなくなり、数年後に家を失う事態に発展するリスクが潜んでいるのです。
リースバックで老後資金を手に入れるくらいなら、別の資金繰りの方法はいくらでもあります。
リースバックを使わず、通常の手続きで持ち家を売却して、他の賃貸物件に引っ越すのです。
一般的な戸建て賃貸の利回りは５％なので、家賃はリースバックよりも安いし、最大で半額程度に抑えられます。
他にも金利が３％程度のリバースモーゲージという、自宅を担保に入れてお金を借りる方法もあります。
そして、リバースモーゲージ型住宅ローンの返済は、契約者が亡くなった後に物件を売却する形で行われるため、死ぬまで安心して住み続けられるのです。
いずれも、リースバックと比較したら、はるかにリーズナブルな方法となります。
知識のない一般消費者に向けて、リースバック事業を積極推進している不動産事業者はかなり儲かります。
そして、リースバックに応じた人は後悔するケースが多いのです。
その証拠に、全国の消費生活センターなどには、自宅の売却について下記のような相談が寄せられているといいます。
「自宅を売却し、家賃を払ってそのまま自宅に住み続けることができると言われ契約したが、解約したい」
「強引に勧誘され、安価で自宅を売却する契約をしてしまった」
「解約したいと申し出たら違約金を請求された」
などなど。
リースバックだけでなく他の住宅売却トラブルも含めたデータではあるものの、国民生活センターには60歳以上の一般消費者から年間600件を超える相談が寄せられる事態となっているのです。
泣き寝入りしている人も多くいるはずなので、住宅売却トラブルにあった契約者はその数倍はいるものと想定されます。
下記図にあるように、相談者全体に占める70歳以上の割合は、2016年には36.2％だったのに対し、20年には52.3％まで増えています。
住宅売却トラブルに悩まされる人の高齢化も進んでいるのです。
さらに恐ろしいことに、不動産事業者に持ち家を売却した場合、契約のクーリングオフはできません。
高齢者の生活に悪影響が生じかねないため、国民生活センターは注意喚起や関係機関（国土交通省、全国宅地建物取引業協会連合会など）への要望を行っています。
なお、不動産取引の勧誘で、「しつこい、長時間、迷惑、脅迫、強引、うそ」などを含む説明は宅地建物取引業法で禁止されています。
こうした勧誘を受けた場合は、「免許行政庁に連絡します」と言うと、宅地建物取引業法違反で行政処分が行われることを恐れて、たいていの営業担当者は引き下がるはずです。
それまでは、会社に投資用不動産勧誘の電話をかける手段が横行していましたが、法改正によってこの規制が設けられた結果、不動産事業者は高属性の会社員＝信用度が高く融資しやすい会社員、に投資用不動産を売ることがかなり難しくなり、法的に撃退できるようになったのです。
だが上記の相談内容を見る限り、リースバックはしつこい営業担当者の撃退方法を知らない高齢者がターゲットになっている模様です。
こうしたリースバック事業の勧誘や、法外な価格・家賃の設定に関しては、皮肉なことに上場企業のグループ会社・子会社・関連会社などが含まれています。
親会社が上場しているということは、それなりの社会的信用はあるはずですが、悲しいことに消費者の利益よりも「業績を伸ばして株主を満足させること」を最優先に考えていると思われ、上場企業といえども安心せずに十分な注意が必要です。
まとめ
しかし実は、その価格設定や契約内容は、消費者にとってかなり不利なのです。
最悪の場合、契約者が大損するだけでなく自宅を失うこともあり得るからです。
持ち家や実家がこのような目に会わないために有効な方法は、親子間で日頃からよく会話することだと思います。
振り込め詐欺、オレオレ詐欺と同様、身内の注意喚起があれば防げる可能性が高いからです。
会って話すことが難しいのであれば、電話を一本かけて「リースバックという、下手をすれば大損する不動産取引が横行していて、問題になっているから気を付けて」と知らせておくだけでもいいと思います。
それでも心配なら、実家を共有名義にして、子どもの同意がないと売却できなくすることもひとつの方法です。
